Sprzedaż nieruchomości w Łodzi a świadectwo energetyczne

Sprzedaż mieszkania, domu lub innej nieruchomości wiąże się z przygotowaniem szeregu dokumentów. Jednym z nich może być świadectwo charakterystyki energetycznej, które pokazuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. W przypadku sprzedaży obowiązek jego przekazania wynika bezpośrednio z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Przepisy stanowią, że właściciel lub inny wskazany w ustawie podmiot przekazuje nabywcy świadectwo przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

Oznacza to, że jeśli właściciel przygotowuje do sprzedaży mieszkanie w Łodzi, powinien odpowiednio wcześniej sprawdzić, czy posiada aktualne świadectwo i czy nadal odpowiada ono obecnemu stanowi nieruchomości.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania w Łodzi?

Tak, jeżeli dochodzi do sprzedaży budynku, części budynku albo lokalu objętego przepisami ustawy, świadectwo należy przekazać nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego. Dotyczy to zarówno sprzedaży prawa własności, jak i zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Obowiązek nie jest uzależniony od tego, czy lokal znajduje się w Łodzi, Warszawie czy innym mieście. Wynika z przepisów ogólnokrajowych.

Tabela nr 1. Świadectwo energetyczne przy sprzedaży nieruchomości w Łodzi

Warto też pamiętać, że obowiązek dotyczący sprzedaży nieruchomości nie pojawił się dopiero 28 kwietnia 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że obowiązek przekazywania świadectw funkcjonował w obecnej ustawie od 2015 r., a wcześniej był uregulowany w Prawie budowlanym od 2009 r.

Świadectwo energetyczne przy sprzedaży nieruchomości – najważniejsze obowiązki sprzedającego

Kiedy trzeba przekazać świadectwo kupującemu?

Moment przekazania dokumentu został wskazany w ustawie bardzo precyzyjnie. Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia.

Nie wystarczy więc samo zapewnienie kupującego, że dokument zostanie przygotowany później. Z punktu widzenia obowiązku ustawowego powinien być dostępny w chwili sporządzania aktu.

Dobrą praktyką jest przygotowanie świadectwa wcześniej, zwłaszcza jeśli właściciel nie posiada jeszcze dokumentu albo od jego sporządzenia przeprowadzono prace modernizacyjne. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której brak świadectwa wychodzi na jaw dopiero bezpośrednio przed wizytą u notariusza.

Jaką rolę przy sprzedaży pełni notariusz?

Notariusz nie sporządza świadectwa energetycznego i nie zastępuje audytora, ale ma określone ustawowo obowiązki związane z jego przekazaniem.

Jeżeli sprzedający przekazał nabywcy świadectwo, notariusz odnotowuje ten fakt w akcie notarialnym. Jeżeli dokument nie zostanie przekazany, notariusz poucza podmiot zobowiązany o możliwości nałożenia kary grzywny za niewykonanie obowiązku.

Warto przy tym podkreślić, że notariusz sam nie nakłada grzywny. Jego rolą jest odnotowanie przekazania dokumentu albo udzielenie ustawowego pouczenia.

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa energetycznego?

Nie. Ustawa stanowi wprost, że nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Nie można więc skutecznie rozwiązać problemu braku dokumentu zapisem w umowie typu „kupujący rezygnuje ze świadectwa energetycznego”.

Obowiązek przekazania dokumentu pozostaje po stronie sprzedającego lub innego podmiotu wskazanego w przepisach.

Czy brak świadectwa uniemożliwia podpisanie aktu notarialnego?

Ustawa przewiduje określone konsekwencje braku dokumentu, ale nie stanowi, że notariusz automatycznie odmawia sporządzenia aktu wyłącznie z tego powodu. Jeżeli świadectwo nie zostało przekazane, notariusz poucza zobowiązanego o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Nie należy więc utożsamiać braku świadectwa z automatyczną nieważnością sprzedaży. Z punktu widzenia właściciela zdecydowanie bezpieczniej jest jednak przygotować dokument przed transakcją, zamiast świadomie naruszać ustawowy obowiązek.

Czy za brak świadectwa przy sprzedaży grozi kara?

Tak. Przepisy przewidują karę grzywny za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa przy sprzedaży.

Nie oznacza to jednak, że każdemu sprzedającemu automatycznie naliczana jest jedna konkretna kwota. W samej ustawie o charakterystyce energetycznej budynków nie wskazano jednej stałej wysokości grzywny dla każdej sprawy.

Dlatego w treściach dotyczących sprzedaży nieruchomości nie powinno się przedstawiać np. „5000 zł kary” jako automatycznej sankcji nakładanej przez notariusza. Notariusz udziela pouczenia, natomiast odpowiedzialność za wykroczenie podlega odrębnym zasadom.

Jak długo musi być ważne świadectwo przy sprzedaży?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest co do zasady ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeżeli w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieni się charakterystyka energetyczna budynku lub lokalu. Ministerstwo jako przykłady wymienia m.in. wymianę okien, źródła ciepła i docieplenie budynku.

Dlatego przed sprzedażą nie wystarczy sprawdzić wyłącznie daty wystawienia dokumentu.

Jeżeli świadectwo ma dopiero kilka lat, ale właściciel w międzyczasie przeprowadził istotną termomodernizację, trzeba zweryfikować, czy dokument nadal pozostaje ważny.

Okres ważności świadectwa energetycznego przed sprzedażą nieruchomości

Czy po sprzedaży świadectwo pozostaje ważne dla nowego właściciela?

Sama zmiana właściciela nie powoduje automatycznego wygaśnięcia dokumentu. Jeżeli świadectwo jest nadal w terminie ważności i nie doszło do robót zmieniających charakterystykę energetyczną, może zachować ważność również po sprzedaży.

Ministerstwo wskazuje, że kupujący, który otrzymał świadectwo, powinien je przechowywać razem z innymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Nie musi przekazywać go po zakupie do dodatkowego urzędu.

To ważne również przy późniejszej odsprzedaży lokalu. Jeżeli dokument nadal jest ważny i odpowiada aktualnemu stanowi technicznemu, sam fakt wcześniejszej zmiany właściciela nie oznacza konieczności sporządzenia kolejnego.

Czy świadectwo jest potrzebne już na etapie ogłoszenia sprzedaży?

Tu trzeba rozróżnić obowiązek przekazania świadectwa kupującemu od obowiązków związanych z treścią ogłoszenia.

Jeżeli dla budynku lub lokalu zostało już sporządzone świadectwo, ustawa wymaga podania w ogłoszeniu lub reklamie dotyczącej sprzedaży określonych informacji: wskaźników EU, EK i EP, udziału odnawialnych źródeł energii oraz jednostkowej wielkości emisji CO₂.

Oznacza to, że dane ze świadectwa mogą być potrzebne już podczas przygotowywania oferty sprzedaży.

Jakie świadectwo przygotować przy sprzedaży mieszkania?

Jeżeli sprzedawany jest konkretny lokal, przekazywane świadectwo powinno dotyczyć lokalu będącego przedmiotem transakcji. Ustawa wprost wskazuje, że w przypadku sprzedaży części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przekazywane świadectwo odnosi się do tej części budynku lub lokalu.

W praktyce nie należy więc zakładać, że dowolny dokument wystawiony dla całego budynku można po prostu przekazać jako świadectwo konkretnego mieszkania.

Jednocześnie przepisy przewidują możliwość opracowania świadectwa części budynku na podstawie świadectwa całego budynku, a w określonych sytuacjach również dokumentacji technicznej.

Czy świadectwo może mieć formę elektroniczną?

Tak. Obecnie świadectwo może być sporządzone zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej.

Dokument elektroniczny powinien być opatrzony numerem nadanym w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Nie należy więc utożsamiać prawidłowego elektronicznego świadectwa ze zwykłym plikiem PDF bez numeru rejestru i właściwego podpisu.

Jak przygotować świadectwo przed sprzedażą mieszkania w Łodzi?

Najpierw warto sprawdzić, czy nieruchomość posiada już świadectwo. Jeżeli tak, należy zweryfikować datę jego sporządzenia oraz to, czy po tej dacie przeprowadzono modernizacje wpływające na charakterystykę energetyczną.

Jeżeli aktualnego dokumentu nie ma, można zlecić jego sporządzenie osobie wpisanej do wykazu osób uprawnionych w Centralnym Rejestrze. W przypadku serwisu swiadectwo-energetyczne-lodz.pl usługę wykonuje mgr inż. Grzegorz Sikora, a proces może odbywać się zdalnie na podstawie danych technicznych nieruchomości.

Przed zleceniem warto przygotować przede wszystkim informacje o powierzchni, sposobie ogrzewania, ciepłej wodzie, wentylacji, oknach oraz dostępne dane dotyczące izolacji i dokumentacji technicznej.

Najważniejsza zasada przy sprzedaży jest prosta: ważne świadectwo powinno być gotowe najpóźniej na moment sporządzania aktu notarialnego, tak aby mogło zostać przekazane nabywcy i odnotowane przez notariusza.